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      律師:公民面對強拆或強占時,如何對關鍵證據實行自主保全?

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      一、案例

       

      A與某開發商B簽定房屋租賃合同,承租沿街商業用房的二層(約900余平方米),租期10年,后,A投入巨資對該房屋進行了豪華裝修,用于美容及婦幼保健經營,生意興隆。持續經營三年后,B開發商以整棟樓房將統一建設商場為由,通知承租戶們限期騰退出所租賃房屋,A據理力爭,與B開發商交涉多次未果,雙方交惡,B開發商揚言:若逾期不搬將采取強行收回措施,后果自負!逾期后,B開發商組織人員多次對A進行辱罵、恐嚇,并對其經營的門店采取破窗、鎖門等手段導致其無法開展正常經營活動。這時,該棟樓上部分承租戶懾于開發商淫威開始陸續搬離,A預感到B開發商隨時可能會使用野蠻手段強占房屋,遂找到李律師咨詢對策,李律師建議A應盡快提前做好證據保全工作,以防房屋被B開發商強占后造成取證困難或證據滅失,影響之后的權利主張。具有做法:須首先找一家價格評估機構做為第三方對室內裝修情況及功能區面積、物品等實際狀況進行勘察、測量、統計,固定價格評估所需數據及其他證據資料,為之后可能發生的強占事件導致的損失做好證據保全(價格評估)準備。

       

      李律師同時向A告知選擇價格評估機構的注意事項:1、該機構應具有"綜合涉訴訟價格評估"資質;2、該機構應已獲省級以上人民法院審核備案;3、該機構應具有對經營利潤損失評估的經驗及大量成功案例;4、該機構應具有出庭質證能力和經驗的鑒定評估師支持訴訟。

       

      后,A接受李律師建議并慕名找到山東眾智價格評估股份有限公司("眾智評估")咨詢并簽定《價格評估業務約定書》,委托事項:1、對室內裝修損失進行評估;2、對B開發商違約提前收回出租房屋導致的未履行年限內經營可得利益損失進行評估。果然,就在"眾智評估"受托并完成了對該房屋現場勘查、測量、統計工作后的第三天,B開發商即采取暴力手段強行占有該房屋,很快即對室內裝修進行了拆除。

       

      A非常慶幸在李律師的指點下提前保全了價格評估所需的數據及其他證據,為依法向B開發商主張權利做好了充分準備,有效避免了證據滅失的被動局面。最終,A依據"眾智評估"出具的《價格鑒定評估意見書》將B開發商訴至法院,主張B開發商對A的裝修損失以及合同未履行年限的可得經營利潤損失共計300余萬元。

       

      二、經驗啟發

       

      1、當權利因相對人違約或侵權可能將受到侵害時應及時委托有資質的第三方做好證據的自主保全工作(因訴訟中僅憑當事人單方記錄或計算所形成的資料主張損失很難獲得法院采信或支持),以防錯失良機,導致證據滅失,進而維權敗訴。

       

      2、因違約方或侵權人惡意行為導致損失無法重新鑒定,而使訴前《價格鑒定評估意見書》成為唯一合法證據,最大限度保障權利人的合法權益。

       

      3、選擇"有資質"且擅長損失類評估的第三方機構是致勝關鍵,可有效避免因《價格評估鑒定意見書》存在瑕疵而讓唾手可得的權利喪失。

       

      4、此思路和方法適用于各類合同違約或侵權導致損失(包括預期可得利益損失)的相同或相近型案件,如:因買賣合同糾紛中交付的設備(或原料)質量不合格導致的生產利潤損失;因遲延交付貨物導致的轉售利潤損失;承包、租賃合同糾紛中提前解約導致地上附屬物以及經營利潤損失等。


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